E-mail: rco@ocenka-55.ru

Телефон/факс: (3812) 535-522

Наш адрес: 644046, РФ, г. Омск, ул. Гагарина, 20 

Режим работы: с 9:00 до 18:00, обед с 13:00 до 14:00

Выходной - суббота, воскресенье


Профессиональная оценка недвижимости Инструкция к применению Печать E-mail

Kanivec

Оценщик 1-й категории
Канивец Андрей Алексеевич

1. В каких случаях требуется профессиональная независимая оценка объектов недвижимости?


Все зависит от целей. Иногда к нам  обращаются продавцы недвижимости, которые хотели бы узнать примерную цену своего жилья. Как правило, в этом случае мы рекомендуем обращаться к риэлторам, которые профессионально и бесплатно смогут  порекомендовать стартовую стоимость при заключении агентского договора. А окончательная цена продажи будет уже зависеть от спроса. 

Точная же оценка рыночной стоимости объекта (или его доли) жилой или нежилой недвижимости требуется обычно в других случаях. Хотя лицензирование оценочной деятельности и отменено, отчеты об оценке выполняются профессиональными, входящими в саморегулируемые организации (СРО) оценщиками в строгом соответствии с федеральными стандартами оценки (ФСО-1,2,3)


Итак, примеры целей, для достижения которых  требуется профессиональная оценка:


1. Наиболее часто это получения кредита. Банкам или другим кредитным организациям требуется независимая оценка предмета залога.
2. При возникновении спорных ситуаций, при разделе имущества такая оценка требуется  в судах.
3. Страховым организациям она требуется при оценке размера ущерба.
4. Независимая оценка долей имущества, например, при введении в наследство может понадобиться нотариусам.
5. Акционерам для различных целей требуется оценка активов, бизнеса или их долей.
6. Предприятиям периодически требуется переоценка основных фондов.
7.  Наконец, перед сделками инвесторы (или собственники) сверяют стоимость объектов у независимых оценщиков.


2. При оформлении кредита в банке под залог приобретаемой квартиры, частного дома покупателю потребовался отчет об оценке. Как риэлтор может помочь, облегчить задачу своему клиенту  в этом случае?

Некоторые банки (в частности, «Мираф-банк») используют технологию "одного окна", освобождая клиента от беготни. Оценочная компания получает по электронной почте заявку от банка на оценку и необходимые документы на объект, при этом услуги оплачиваются по безналичному расчёту. А клиент при очередном визите в банк получает  уже готовый отчёт.

Ряд риэлторских фирм  также берет на себя часть хлопот покупателя. Специалисты агентства недвижимости согласовывают по телефону с оценщиками и клиентами условия заказа (характеристики объекта, срочность и стоимость оценки), передают копии документов, оплачивают заказ, согласовывают время осмотра объекта и получение отчета. Клиенту остается в четко оговоренное время забрать отчет и отнести в банк. Сотрудник же банка, зная время получения отчета заранее, может точно назвать клиенту время  решения по кредиту.

Еще несколько рекомендаций риэлторам...

Не все оценщики аккредитованы банками, соответственно - не все отчеты могут быть приняты. У «Сбербанка», например, весьма жесткий перечень оценщиков (список выдают в банке).  Для банков, работающих по стандартам «Агентства ипотечного жилищного кредитования»  («Мираф-Банк», «Плюс Банк», «БЖФ» и другие) такой перечень можно найти на сайте «АИЖК». Учитывайте это при выборе оценочной компании.

Неразумно заверять клиента, что в отчете будет желаемая стоимость квартиры, коттеджа, земельного участка. Банки интересует именно рассчитанная среднерыночная стоимость аналогичных объектов с корректировками на потребительские качества (ценооброзующие факторы) данного объекта залога. А не та цена, по которой совершается конкретная сделка. Заказные оценки чреваты «волчьим билетом» для оценщика (смотри предыдущий абзац),  отказом в кредите для заемщика и, как минимум, репутационными потерями для риэлтора.

У разных банков варьируются требования к состоянию объектов (переоборудование, перепланировки и другое). Оценочным компаниям очень важно получать своевременную и достоверную  информацию от риэлторов об объекте.  Вместе мы сможем найти решение всех возникающих задач наших клиентов. И мы очень ценим складывающиеся партнерские отношения.


3.  Используют ли риэлторы классическую методологию оценки. Если да, то на сколько эффективно с Вашей точки зрения?


Очень важный и интересный вопрос. Затрону только несколько моментов. Как правило, риэлтора обучает, по сути, натаскивает  более опытный риэлтор. Отсюда в комплекте знаний, умений и навыков  слабым звеном является первое. Взять хотя бы определение рыночной стоимости в соответствии со Стандартами Международного Комитета Оценки (IVSC). Это расчетная сумма, за которую собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.   Еще не так давно, будучи, по сути, риэлтором, я бы посчитал это определение крайне громоздким. Погрузившись в оценку, я понял, что каждое словосочетание в этом определении значимо. Например, если обстоятельства принуждают продавца срочно продавать квартиру или офис, то риэлтор может и должен обсуждать с ним  уже не рыночную стоимость, а расчетную стоимость ограниченной реализации или даже ликвидационную. Убедительнее для собственника будет ее рассчитать, используя соответствующие корректировки, чем твердить «быстро и дорого не получится».


К слову, кроме рыночной к числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: стоимость на открытом рынке, расчетная стоимость реализации, инвестиционная, утилизационная, стоимость для страхования, для налогообложения и другие. Всего двенадцать.


Теперь о методах оценки. Используемый риэлтором подход найти аналогичные оцениваемому объекты по местоположению и физическим характеристикам, является суррогатом  сравнительного метода. У оценщиков принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке  В дополнение к названным это: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, экономические характеристики, использование, а так же компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.


Особенно это важно в случае с коммерческой недвижимостью. Здесь кроме учета дополнительных ценообразующих факторов, ошибкой зачастую будет использование только сравнительного метода оценки. Когда использование объекта генерирует финансовый поток, допустим при сдаче в аренду, целесообразно применить и доходный метод оценки (метод капитализации дохода).


Есть еще в арсенале и затратный метод оценки. Но об этих методах наверное в следующий раз.


Справедливости ради нужно отметить, что успешным (эффективным) риэлтор может быть и без глубоких знаний в области оценки. Особенно занимаясь только жильем. Почему? Поскольку риэлтору достаточно назвать ориентировочную стоимость объекта, и он не обязан, как профессиональный оценщик, доказывать её обоснованность.  


И, всё-таки, знания важны: при работе с коммерческой недвижимостью, с вип-клиентами, нужно доказывать правоту своей точки зрения и свою компетентность. Только в этом случае рождается доверие и клиенты становятся приверженцами вашей компании. 

 

li

Copyright © 2012-2019. ООО «Региональный центр оценки»